Mirasçılar arasında en sık görülen uyuşmazlıklardan biri, mirasbırakanın sağlığında taşınmazlarını mirasçılarından birine veya bir yakınına “satış” yoluyla devretmesidir. Devir gerçekte bir bağış ise ve amaç diğer mirasçılardan mal kaçırmaksa, bu işleme karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
Muris muvazaası nedir?
Muris muvazaası, mirasbırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını tapuda satış gösterip gerçekte bağışlamasıdır. Görünürdeki satış sözleşmesi tarafların gerçek iradesini yansıtmadığı için geçersizdir; gizli bağış sözleşmesi ise resmî şekilde yapılmadığından geçerli değildir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 1 Nisan 1974 tarihli kararı, bu durumda mirasçıların tapu iptali ve tescil davası açabileceğini kabul etmiştir.
Davayı kimler, kime karşı açabilir?
Mal kaçırma kastıyla yapılan devirden zarar gören her mirasçı, miras payı oranında dava açabilir; saklı paylı mirasçı olma şartı aranmaz. Dava, taşınmazı devralan kişiye, o kişi ölmüşse mirasçılarına karşı açılır. Taşınmaz iyi niyetli üçüncü kişiye devredilmişse tapu iptali istenemez; ancak koşulları varsa muvazaalı işlemle taşınmazı devralan kişiden tazminat talep edilebilir.
Mal kaçırma kastı nasıl ispatlanır?
Muvazaa iddiası tanık dâhil her türlü delille ispatlanabilir. Yargıtay, mal kaçırma kastını değerlendirirken şu ölçütlere bakmaktadır:
- Satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fark
- Alıcının ödeme gücünün bulunup bulunmadığı
- Mirasbırakanın satış için makul bir ihtiyacının olup olmadığı
- Devrin bir mirasçıya veya onun yakınına yapılmış olması
- Mirasbırakanın devirden sonra da taşınmazı kullanmaya devam etmesi
- Mirasbırakanın diğer mirasçılarla ilişkisi, beyanları ve yöresel örf ve âdetler
Zamanaşımı var mı?
Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası, muvazaalı işlemin kesin hükümsüzlüğüne dayandığından zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak dava, mirasbırakanın ölümünden sonra açılabilir. Aradan uzun zaman geçmesi tanıkların ve belgelerin bulunmasını zorlaştırabileceğinden, davanın geciktirilmemesi yararlıdır.
Tenkis davasından farkı
Tenkis davası, geçerli bir kazandırmanın saklı payı zedelemesi hâlinde açılır ve yalnızca saklı paylı mirasçılar tarafından, kanundaki süreler içinde açılabilir. Muris muvazaası ise işlemin geçersizliğine dayanır. Uygulamada muris muvazaasına dayalı tapu iptal davası ile birlikte, kademeli (terditli) olarak tenkis talebi de ileri sürülebilir. Tenkis ve saklı pay hakkında ayrıntılar için Miras Hukuku sayfasına bakabilirsiniz.
Diğer tapu iptal sebepleri
- Vekâletin kötüye kullanılması (vekilin, vekâlet verenin aleyhine ve üçüncü kişiyle anlaşarak devir yapması)
- Fiil ehliyeti bulunmayan kişinin yaptığı devir
- Hata, hile veya korkutma gibi irade sakatlıkları
- Yolsuz tescil ve kazandırıcı zamanaşımına dayalı talepler
Kadastro tespitiyle oluşan tapu kayıtlarına karşı, kadastro tutanağının kesinleşmesinden itibaren on yıl geçtikten sonra tespitten önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz edilemez (3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12/3). Kırsal bölgelerdeki taşınmaz uyuşmazlıklarında bu süre özellikle önemlidir.
Görevli ve yetkili mahkeme
Tapu iptal ve tescil davalarına asliye hukuk mahkemesi bakar; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu davalar için dava öncesi arabuluculuk zorunlu değildir.
Sıkça sorulan sorular
Babam evini kardeşime satmış gibi gösterdi, ne yapabilirim?
Devrin gerçekte bağış olduğu ve amacın diğer mirasçılardan mal kaçırmak olduğu ispatlanabilirse, babanızın ölümünden sonra muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası açarak miras payınız oranında tescil isteyebilirsiniz.
Mirasbırakan hayattayken dava açılabilir mi?
Hayır. Muris muvazaasına dayalı dava, mirasbırakanın ölümüyle mirasçılık sıfatı doğduktan sonra açılabilir.
Dava açmak için bir süre var mı?
Muris muvazaası davası zamanaşımına tabi değildir; ancak delillerin korunması açısından davanın geciktirilmemesi önerilir.
Tapu iptal ve tescil davalarında tapu ve kadastro kayıtlarının incelenmesiyle başlayan süreç için hukuki destek alabilirsiniz. Ayrıntılı bilgi için Gayrimenkul ve Kira Hukuku sayfasını inceleyebilir, Av. Büşra Aygün Okyay ile Kağızman’daki büroda veya telefonla randevu alabilirsiniz.
Av. Büşra Aygün Okyay
Uluslararası Kıbrıs Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2019). Avukatlık stajını Kars’ta tamamladı; Kağızman’daki bürosunda bireysel ve kurumsal müvekkillere dava takibi ve hukuki danışmanlık hizmeti veriyor. Arabuluculuk ve bilirkişilik eğitimlerini tamamladı.
ÖzgeçmişSon güncelleme:
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat ve içtihat değişebilir. Somut olayınız için avukatınıza danışın.
