Kira ilişkileri, Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümleriyle düzenlenir. Kira artışında uygulanacak üst sınır, beş yıllık dönemlerin sonunda açılabilecek kira tespit davası ve tahliye sebepleri hem kiracıyı hem kiraya vereni doğrudan ilgilendirir.
Kira artışı nasıl hesaplanır?
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1). Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmışsa üst sınır bu orandır. TÜİK her ay bu oranı ilan eder; kira yılının başladığı aydan önceki ayın on iki aylık ortalaması esas alınır. Konut kiralarında 2022’de getirilen geçici yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir.
Örnek: Aylık kirası 15.000 TL olan bir konutta ilgili ayın on iki aylık TÜFE ortalaması yüzde 35 olarak ilan edilmişse yeni kira en fazla 15.000 × 1,35 = 20.250 TL olabilir (oran örnek amaçlıdır).
Sözleşmede artış hiç kararlaştırılmamışsa kira bedeli, aynı üst sınırı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2).
Beş yıldan sonra: kira tespit davası
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; hâkim tarafından TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344/3). Yeni dönemin kira bedeline ilişkin dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış veya kiraya veren bu süre içinde kiracıya artış yapılacağını yazılı olarak bildirmişse, belirlenen kira yeni dönemin başından itibaren uygulanır (TBK m.345).
Tahliye sebepleri ve süreler
| Sebep | Açıklama | Süre |
|---|---|---|
| Tahliye taahhüdü | Kiracının, kiralananın tesliminden sonra verdiği yazılı taahhüt | Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava |
| İki haklı ihtar | Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılan iki yazılı ihtar | Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| İhtiyaç | Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı | Belirli süreli sözleşmelerde süre bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| Yeniden inşa ve imar | Esaslı onarım, genişletme veya yeniden inşa zorunluluğu | Belirli süreli sözleşmelerde süre bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| Yeni malikin ihtiyacı | Kiralananı sonradan edinen yeni malikin veya yakınlarının ihtiyacı | Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim, 6 ay sonra dava |
| On yıllık uzama | On yıllık uzama süresinin dolması | Her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim |
Sürelerin kaçırılması hâlinde kiraya veren, aynı sebebe dayanarak çoğu zaman ancak bir sonraki kira döneminde işlem yapabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir; kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.
Dava öncesi zorunlu arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabulucuya başvurmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Tahliye taahhüdüne veya iki haklı ihtara dayanan icra yoluyla tahliye talepleri ise bu şarttan ayrıdır. Arabuluculukta kiralananın tahliyesi konusunda anlaşılırsa anlaşma belgesi ilamlı icraya konu olabilir.
Sıkça sorulan sorular
Ev sahibi kirayı yüzde kaç artırabilir?
Yenilenen kira döneminde artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise kira bedeli, kira tespit davasıyla emsal kiralar da dikkate alınarak belirlenebilir.
Kira sözleşmesi noterde mi yapılmalı?
Kira sözleşmesi şekle bağlı değildir; ancak yazılı yapılması ispat açısından önemlidir. Tahliye taahhüdü ise yazılı olmalı ve kiralananın tesliminden sonra verilmelidir.
Ev satılırsa kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. Kira sözleşmesi yeni malike geçer. Yeni malik ancak kendisinin veya yakınlarının ihtiyacı varsa, edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yaparak altı ay sonra açacağı dava ile tahliye isteyebilir.
Kira artışı, kira tespit ve tahliye süreçlerinde kiracı veya kiraya veren olarak hukuki destek alabilirsiniz. Ayrıntılı bilgi için Gayrimenkul ve Kira Hukuku sayfasını inceleyebilir, Av. Büşra Aygün Okyay ile Kağızman’daki büroda veya telefonla randevu alabilirsiniz.
Av. Büşra Aygün Okyay
Uluslararası Kıbrıs Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2019). Avukatlık stajını Kars’ta tamamladı; Kağızman’daki bürosunda bireysel ve kurumsal müvekkillere dava takibi ve hukuki danışmanlık hizmeti veriyor. Arabuluculuk ve bilirkişilik eğitimlerini tamamladı.
ÖzgeçmişSon güncelleme:
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat ve içtihat değişebilir. Somut olayınız için avukatınıza danışın.
