Taşınmazlar çoğu zaman bir ailenin en değerli ve en uzun süre elde tutulan varlığıdır. Kars ve Kağızman’da miras yoluyla paylı hâle gelen tarla, arsa ve evler sık uyuşmazlık konusudur. Gayrimenkul ve kira hukuku alanında; tapu kayıtlarının incelenmesinden alım-satım süreçlerine, ortaklığın giderilmesinden kira ve tahliye davalarına kadar danışmanlık ve dava takibi hizmeti verilmektedir.
Gayrimenkul ve Kira Hukuku alanında yürütülen başlıca işler
- Tapu iptal ve tescil davaları (muris muvazaası, vekâletin kötüye kullanılması)
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları
- Elatmanın önlenmesi (men-i müdahale) ve ecrimisil davaları
- Kira tespit ve kira bedelinin uyarlanması davaları
- Tahliye davaları ve tahliye taahhüdüne dayalı icra takipleri
- Kat mülkiyeti ve kat irtifakı uyuşmazlıkları
- Taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
- Kamulaştırma bedeline itiraz ve kamulaştırmasız el atma davaları
Kira artışı, kira tespit ve tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemindeki artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Konut kiralarında uygulanan geçici yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ve her beş yılın sonunda, yeni kira yılının bedeli hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenebilir (kira tespit davası).
Tahliye; kiracının yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar, kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ve imar gibi kanunda sayılan sebeplere dayanır. Her sebebin kendine özgü bildirim ve dava açma süreleri vardır; sürelerin kaçırılması tahliye imkânını bir sonraki kira dönemine erteleyebilir.
Ortaklığın giderilmesi ve tapu iptal davaları
Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazda paydaşlardan her biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirir; tarım arazilerinde asgari parsel büyüklüğü gibi sınırlamalar nedeniyle bölünme mümkün değilse taşınmazın satışına karar verilir. 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanunla, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında malik bulunmadığı durumlarda ilk artırmanın yalnızca mirasçı paydaşlar arasında yapılması öngörülmüştür.
Mirasbırakanın, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla taşınmazını satış gibi gösterip gerçekte bağışlaması (muris muvazaası) veya vekilin vekâletini kötüye kullanarak taşınmazı devretmesi hâllerinde tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler saklı kalmak üzere), ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Süreç nasıl işler?
- 01Tapu ve kayıt incelemesi
Tapu kaydı, takyidatlar, imar ve kadastro durumu ile varsa mirasçılık belgesi incelenir.
- 02İhtar ve bildirimler
Kira ve tahliye konularında kanuni sürelere uygun ihtar ve bildirimler yapılır.
- 03Arabuluculuk
Kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk yürütülür.
- 04Dava ve keşif
Dava açılır; taşınmaz davalarında çoğunlukla keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır.
- 05Karar ve tescil
Kesinleşen karar tapuya tescil edilir veya satış ve tahliye işlemleri icra yoluyla tamamlanır.
Görevli mahkeme ve yetki
Kira ilişkisinden doğan davalar ve ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde; tapu iptal ve tescil, elatmanın önlenmesi gibi davalar asliye hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Görüşmeye gelirken hazırlanması gereken belgeler
- Tapu kaydı ve takyidat bilgisi
- Kira sözleşmesi ve ödeme dekontları
- İhtarname ve tebliğ belgeleri
- Mirasçılık belgesi (veraset ilamı)
- İmar durumu ve kadastro kayıtları
- Taşınmaza ait fotoğraflar
Gayrimenkul ve Kira Hukuku hakkında sık sorulan sorular
Ev sahibi kiracıyı ne zaman çıkarabilir?
Kiraya veren, kanunda sayılan tahliye sebeplerinden biri bulunduğunda (ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, yeniden inşa gibi) ve ilgili süreler içinde işlem yaparak tahliye isteyebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir; on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bildirim şartına uyarak sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir.
Hisseli tarlada ortaklık nasıl giderilir?
Paydaşlardan her biri sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açabilir; davadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Tüm paydaşların davada yer alması gerekir; paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılık belgesi alınarak mirasçıları davaya dâhil edilir.
Kağızman’daki büroda yüz yüze veya telefonla ön görüşme için ulaşabilirsiniz.
Son güncelleme: · Av. Büşra Aygün Okyay
