Kars ve Kağızman gibi kırsal nüfusun yoğun olduğu yerlerde tapu kayıtlarının kuşaklar boyunca mirasçılar arasında paylı kalması yaygındır. Paydaşların taşınmazın kullanımı, satışı veya geliri konusunda anlaşamaması hâlinde başvurulan yol, halk arasında izale-i şuyu olarak bilinen ortaklığın giderilmesi davasıdır.
Kimler dava açabilir?
Paydaşlardan her biri, hukuki bir işlemle veya malın sürekli bir amaca özgülenmesi sebebiyle sınırlanmadıkça ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK m.698). Paylaşılmamış mirasta mirasçılar da mirasın paylaşılmasını her zaman isteyebilir (TMK m.642). Davada bütün paydaşların yer alması zorunludur; tapuda kayıtlı paydaşlardan ölenler varsa, mirasçıları mirasçılık belgesiyle tespit edilerek davaya dâhil edilir.
Aynen taksim mi, satış mı?
Paylaşma konusunda anlaşma sağlanamazsa hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına; bu yolla paylaştırma mümkün değilse veya önemli ölçüde değer kaybına yol açacaksa açık artırmayla satışına karar verir (TMK m.699). Tarım arazilerinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu uyarınca asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altına düşecek şekilde bölünme yapılamadığından, uygulamada çoğu zaman satış kararı verilir.
7589 sayılı Kanunla gelen yenilik: mirasçılar arasında ilk artırma
31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanunla İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesi değiştirilmiştir. Buna göre tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı hâllerde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır; ilk artırmada satış gerçekleşmezse genel artırma usulüne geçilir.
Elektronik satış portalında mirasçılar arasındaki ilk artırmada muhammen kıymetin tamamı, ikinci artırmada ise yüzde ellisi asgari teklif oranı olarak esas alınır; rüçhanlı alacaklar ile satış giderlerinin de karşılanması gerekir. Düzenleme, aile toprağının mirasçılardan biri tarafından gerçek değeri üzerinden alınabilmesine imkân tanımaktadır.
Dava süreci
- Taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna başvurulur.
- Anlaşma sağlanamazsa taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
- Tapu kayıtları ve mirasçılık belgeleri toplanır, tüm paydaşlara tebligat yapılır.
- Keşif ve bilirkişi incelemesiyle taşınmazın değeri ve bölünebilirliği belirlenir.
- Mahkeme aynen taksim veya satış kararı verir; karar kesinleşince satış elektronik portalda yapılır ve bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Ortaklığın giderilmesi davalarında yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, uygulamada paydaşlara payları oranında yükletilir.
Sıkça sorulan sorular
Hissemi diğer paydaşlara sormadan satabilir miyim?
Paylı mülkiyette her paydaş kendi payını devredebilir; ancak diğer paydaşların yasal önalım (şufa) hakkı vardır. Pay üçüncü kişiye satılırsa paydaşlar, satışın kendilerine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl içinde önalım hakkını dava yoluyla kullanabilir.
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Süreyi en çok etkileyen etkenler paydaş sayısı, tebligatların yapılabilmesi, mirasçılık belgelerinin tamamlanması ve keşif-bilirkişi aşamasıdır.
Taşınmazı tek başına kullanan paydaştan kira isteyebilir miyim?
Diğer paydaşların kullanımını engelleyen paydaştan, koşulları varsa ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) istenebilir. Paydaşlar arasında ecrimisil için kural olarak paydaşın kullanımdan men edildiğinin (intifadan men) ortaya konması gerekir.
Hisseli tarla, arsa ve evlerde ortaklığın giderilmesi süreçleri için Kağızman ve Kars’ta hukuki destek alabilirsiniz. Ayrıntılı bilgi için Gayrimenkul ve Kira Hukuku sayfasını inceleyebilir, Av. Büşra Aygün Okyay ile Kağızman’daki büroda veya telefonla randevu alabilirsiniz.
Av. Büşra Aygün Okyay
Uluslararası Kıbrıs Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2019). Avukatlık stajını Kars’ta tamamladı; Kağızman’daki bürosunda bireysel ve kurumsal müvekkillere dava takibi ve hukuki danışmanlık hizmeti veriyor. Arabuluculuk ve bilirkişilik eğitimlerini tamamladı.
ÖzgeçmişSon güncelleme:
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat ve içtihat değişebilir. Somut olayınız için avukatınıza danışın.
